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东莞限购加码 深圳客很纠结

2017-04-12 16:28 来源:广州日报 肖陆军

  昨夜零时开始实施的东莞最新限购令,将深圳客挡在了一手房市场门外。根据新政,购买东莞新房的非户籍居民需要1年社保或者纳税证明,本科以上需要半年社保。深圳客在东莞买房有多汹涌?有研究机构表示,去年有近5.2万套房被深圳客买走。昨日开始实施的楼市新政,深圳客又是怎么想的呢?有的在后悔没有及时买入;有早早买入的买家则在担心短期难以套现。

  新政:深圳客买不了东莞新房

  前晚,东莞出台《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》。这个最新的东莞升级版限购政策,对深圳客而言,影响主要如下:购买东莞新房需要1年社保或者纳税证明(本科仅需半年社保)、购买第2套新房则需要2年社保或者纳税证明,换言之,深圳客买不了东莞一手房了。

  当然,政策还是有余地,买不了东莞一手房还可以买二手房,深圳客之前投资的那些东莞房目前也不在限购范围内。但需要提醒的是,自昨日起新购的东莞房不管是新房还是二手,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。有业内人士认为,此举让东莞楼市投资周期拉长,快进快出赚快钱的可能性几乎没有。

  数据:深圳客去年买走近5.2万套东莞房

  过去两年,深圳客在东莞楼市表现活跃。东莞中原研究部统计数据显示,2016年,东莞商品房全年成交110365套,平均每周约成交2000套。在该机构对东莞购房客户的不完全统计当中,去年深圳客占比约47.1%,即约有51982套房被深圳客买走,深圳客对东莞楼市的支撑作用明显。

  深圳客大量涌入带来房价的攀升。东莞中原统计的数据显示,去年东莞住宅成交均价上涨幅度最大的是临深片区,达77%;其中大岭山同比上涨幅度最高,达到100.18%。在均价1.5万元/平方米以上的10个区域当中,塘厦、松山湖、凤岗、黄江、大岭山、清溪、虎门七大镇街的购房群体以深圳客为主。“瑞峰优慧垛”的统计也显示,在东莞2016年10月7日新政实施前,临深片区是深圳客的主战场,成交客户当中约八成是深圳客。

  深圳客入莞的速度在去年10月7日后踩了刹车。东莞当时出台楼市新政,非户籍居民购买第2套新房,需要1年社保或纳税证明。这使在东莞出没的深圳客人数大幅锐减。东莞中原研究部对其销售楼盘客户进行了统计发现,2015年底深圳客比例约为60%,2016年3月达到高峰,深圳客占比达68%。2016年10月,东莞出台限购政策,深圳客占比闻声下滑至34%。

  深圳客去东莞买房主要是投资。据东莞中原不完全统计,2016年3月,东莞购房者当中,投资比例达68%,去年10月7日新政后,在东莞购房者当中,27%为自住需求,17%为自住兼投资需求,纯投资需求的约56%。

  分析:东莞楼市观望情绪加重,投资须做好长期持有的准备

  “东莞新房限购二手不限购,不如组团去买二手吧,博一个政策周期!”昨日,记者所在的一个楼市投资群,有投资客发言。在这些投资客看来,“限购”后必有反弹,东莞楼市投资长线还是看好的。不过也有“理性派”投资客认为东莞房价目前已经触及“天花板”,不能仅仅盯着那几块“高价地”,就指望着东莞楼市能“上天”,毕竟,“房子是用来住的。”

  广州日报全媒体记者留意到,昨日的东莞新政,包括合富辉煌、东莞中原等中介研究中心的主流观点是:政策将加重市场观望情绪,导致东莞楼市成交量急剧下滑。成交量急剧下滑的结果是什么?短期内可能导致新房价格出现波动,甚至价格下跌,长期看来,东莞房价一定是朝理性靠拢。需要提醒投资者注意的是,东莞楼市和深圳楼市最大的不同,就是新房为主导,刚需客集中于新房市场。

  “就目前形势来看,东莞楼市并不适合投资,除非你计划持有物业十年八年。”昨日,有资深投资人士如是认为。

  “没冲黄灯”:就此错过投资良机?

  刚刚过去的这个周末,家住宝安的深圳市民周先生夫妻俩在东莞看了两天房,走了大小十来个楼盘。小两口在深圳有一套房自住,夫妻俩手里还有点余钱想投资相对价格较低的东莞楼市。

  黄江的一个楼盘让周先生夫妇心动,均价在1.8万元左右。周先生夫妇是4月9日晚连夜被中介带到这个楼盘的,但周先生犹豫了一下没有下定。

  “没想到东莞限购新政这么快出台了,老婆昨晚知道消息后一直在抱怨,就这样错失了买东莞新房的资格。”在周太太的估算中,黄江未来楼价攀升至4万元每平米都不是没可能的,理由是北大资源去年9月在黄江用34.3亿元拿下2016WG024地块,楼面价超过了2.5万元每平方米。

  “抢过绿灯”:下次“绿灯”在何时?

  早在去年年初就买到了东莞房的李先生这两天心情有点忐忑。李先生买的是塘厦房,地处梅观高速大坪出口处,离深圳非常近,买价超过2.3万元每平方米。让李先生忐忑的是,新房到明年才交付,现在该楼盘新盘均价也才在2.6万元每平方米左右,算上时间成本等,至少截至目前没有赚钱。

  “现在新政出台,短期内东莞房价预期会下跌,这房子明年才交房,拿到产权证预计快也得到2019年,再加上证满2年才好出手,也就是说,快也得2021年才能真正转手套现,到时能不能获益还很难说。”李先生说,从2016年到2021年,投资周期至少5年,目前短期能看到的收益有限,李先生直言自己这次投资出手目前看来很可能“失败”。

编辑: 李注
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